Huis te koop en verkocht in Sakon Nakhon

[RuudThai]

Hoe liggen de prijzen van de nieuwbouw wijken? Kun je daar mee concurreren? Thai kopen liever nieuw!
Wonen er veel buitenlanders in jouw plaats? Denk qua prijs dat je toch van die moet hebben, kan me vergissen, maar in Hua Hin, liggen dit soort prijzen ook die in een Moo Ban staan.

Elst, je vraag is zeer relevant. De nieuwbouw onroerend goed markt zit, voor zover ik het zie, in de lift. Er wordt wel veel voor de leegstand gebouwd, maar toch. In de moo ban waar ik woon, is verleden maand het laatste huis, vanuit het project verkocht. Ik woon er nu 5 jaar. De tweede hands markt ligt op z'n achterwerk. Waarom zou je tweede hands kopen, als het aanbod van nieuwbouw ruim is? Er is maar 1 reden denk ik, de gestegen grondprijzen in mijn buurt. De prijs die Ruud vraagt, zou voor dit soort huizen in onze moo ban de bodem zijn.

Sinds we dit huis 5 jaar geleden kochten zijn de grondprijzen flink gestegen. De huizen in de nieuwere projecten zijn daarom ook behoorlijk meegestegen. Bovendien is bij ons de omgeving flink verbeterd, aan de hoofdweg voor onze wijk lagen al de Makro, TescoLotus en HomeCenter en daar zijn de HomePro en de Robinson bijgekomen. Bovendien zitten nu bijna alle autodealers aan deze weg en wordt er qua andere gebouwen flink vernieuwd. Dus zijn de prijzen hier in de buurt extra gestegen.

Farang zijn hier nauwelijks, in ons project van 70 huizen zijn er 4 verkocht aan een buitenlander, ondertussen is 1 daarvan overleden en 2 anderen zie je bijna nooit, alleen met vakanties. Ik ben de enige die er constant woont. En zo is het ook in de andere nieuwe wijken.
Maar Elst99, het zijn hier niet allemaal arme dorpjes in de Isaan met simpele boerenbevolking, er zijn tegenwoordig genoeg Thai met midden- en hogere inkomens. In onze wijk zie je veel overheidspersoneel als leraren, militairen, politie. Maar ook artsen en ondernemers. Dus gaan dit soort huizen in alle nieuwe wijken als broodjes over de toonbank. In Sakon Nakhon zijn de laatste 10 jaar zeker 10 redelijk grote bouwprojecten gerealiseerd, variërend van 40 tot 150 huizen. Plus een aantal kleinere tussen 5 en 15 huizen. Op stapel staan ook nog diverse projecten, waaronder een groot luxe appartementencomplex.

De basisuitvoering van de huizen hier hebben een kleine keuken van 3 x 3 meter maar wij hebben hem dubbel zo groot laten bouwen. Er zit ook een elektrische infra-oven met een kookplaat (3 gaspitten, 1 elektrisch) en een afzuigkap in. Ook hebben wij in 2 slaapkamers en in de keuken mooie vaste kasten laten plaatsen. Overal in huis zijn langs de vloer houten plinten en langs het plafond sierlatten (noem je die ook plinten?) aangebracht. Zitten er standaard niet in.
Verder zijn er natuurlijk de heaters in de 3 badkamers, de 3 airco's, gordijnen en vitrage en de hordeuren en -ramen die er allemaal extra bijzitten. En buiten achter de keuken een granieten aanrecht met daaronder ruimten voor 3 witgoedapparaten. Kan ook gebruikt worden als Thaise buitenkeuken.
Zeer onlangs is een zelfde woning tegenover ons verkocht voor 3 miljoen baht maar dat huis was helemaal kaal, er was nog nooit in gewoond. Vandaar dat wij een prijs van een kleine 3,5 miljoen redelijk vinden.

[elst99]

Als er vraag naar is dan hoeft het niet zolang te koop te staan en hoef je de prijs niet te verlagen!
Het huis aan de overkant was nog 'nieuw' en is weg. In nieuwe projecten gaan ze als broodjes over de toonbank, schrijf je en daar zit de clou.
Wat er als extra's in je huis zit, dat mag je niet in de prijs meerekenen, dat was voor eigen 'genot'.
Nieuwe bewoners hebben vaak andere ideeën en slopen het weer. Wat dan voor jou een meerwaarde heeft.
Nee ik ga er niet vanuit dat het een boeregat is, maar wel dat je van de Thais afhankelijk bent, of ze kopen een huis van de 'bank', die de bank teruggenomen heeft en in prijs laag is, of die kopen nieuw en liefst in een duur resort een klein paleis, dat laatste zijn toch de betere lees rijke Thai.

Dat is een wijsheid die een bekende makelaar in Hua Hin mij heeft bijgebracht.

[RuudThai]

De 1e keer dat we het huis in de verkoop deden was mijn vrouw ervan overtuigd dat het wel 4 miljoen baht op kon brengen. Toen dat niet lukte (wat ik haar al had verteld) was de advertentie bij AsiaSold verlopen en lieten we het er bij zitten voorlopig. Dus toen een jaar lang niet actief bezig geweest.

De prijs van 4 miljoen was niet reëel en die hebben we al eens wat laten zakken en nu dus opnieuw.
Maar wat een merkwaardige opmerking dat je waardetoevoegende investeringen in je huis niet mag verdisconteren in een hogere verkoopprijs! Dus ik moet nu de prijs op 3 miljoen baht zetten en dan tegen een belangstellende vertellen dat hij er dan gratis heaters, airco's, gordijnen, kasten enz. enz. bij krijgt?
Is dat in Thailand dan anders in Nederland? Want daar gaat de prijs van een huis toch ook omhoog als er meer faciliteiten dan de kale standaarduitvoering inzitten?

Kom zeg, het zijn allemaal nette spullen die er extra bij worden geleverd en dat moet gewoon in de verkoopprijs worden meegenomen. En ik zie nog niet iemand die vaste kasten eruit slopen omdat hij z'n eigen 500-baht kastjes er in kwijt wil....
En als het ze te duur is dan kopen ze maar zo'n kale basiswoning, dan kunnen ze die helemaal inrichten hoe ze het zelf willen en dan zijn ze waarschijnlijk meer kwijt dan wanneer ze ons huis zouden kopen waar ze zonder meer meteen na de afgesproken datum kunnen intrekken.

Gisteren trouwens - iets heel anders - de verjaardag van mijn vrouw Mel gevierd in zo'n vuurpot/bbq-restaurant (wat ik altijd een vreetschuur noem want je kunt onbeperkt opscheppen ). Het was heel gezellig - maar behoorlijk koud, winterjassen aan! - met een clubje familie en kennissen:

[elst99]

Ziet er gezellig uit, nog gefeliciteerd!
Nee Ruud dat is de ervaring van de makelaar in Hua Hin, maar eerlijk gezegd ook in Nederland, mijn buren 3 huizen verderop hebben hun huis verkocht in het najaar, zat een mooie keuken in van 2 jaar oud, met alle inbouw apparatuur, houten vloeren, wat denk je , alles in een grote container weg naar de stort. Jongelui wilden een tegelvloer en een nieuwe keuken en nieuw sanitair. Dus ook hier!
Daar moet je echt niet de meerwaarde inzoeken.
Voor jou heeft het waarde, maar voor een evt. Koper niet.

[Duncan]

Gisteren trouwens - iets heel anders - de verjaardag van mijn vrouw Mel gevierd in zo'n vuurpot/bbq-restaurant (wat ik altijd een vreetschuur noem want je kunt onbeperkt opscheppen ).

Ja, als het aan Mevrouw Duncan ligt eten we daar minimaal 1x per week. En dan alleen maar water drinken, want van bier of fris heb je al snel zo'n vol gevoel...
Thais en die vraatzucht van ze, wat is dat toch?

[Jeanette]

Ja, als het aan Mevrouw Duncan ligt eten we daar minimaal 1x per week. En dan alleen maar water drinken, want van bier of fris heb je al snel zo'n vol gevoel...
Thais en die vraatzucht van ze, wat is dat toch?

Net Nederlanders tussen 1970 en 1980 die de brunch ontdekten.

[Gardensafari]

In Velp (bij Den Bosch) is een buffetrestaurant dat voor zo'n € 25 een buffet aanbiedt dat je nog voor geen 20% kunt proberen, want dan zit je vol.
Ben er nog niet geweest, maar dat is geen vreetschuur meer maar een vreethangaar: http://www.abcvelp.nl/food/

[mooatje]

Ziet er gezellig uit, nog gefeliciteerd!
Nee Ruud dat is de ervaring van de makelaar in Hua Hin, maar eerlijk gezegd ook in Nederland, mijn buren 3 huizen verderop hebben hun huis verkocht in het najaar, zat een mooie keuken in van 2 jaar oud, met alle inbouw apparatuur, houten vloeren, wat denk je , alles in een grote container weg naar de stort. Jongelui wilden een tegelvloer en een nieuwe keuken en nieuw sanitair. Dus ook hier!
Daar moet je echt niet de meerwaarde inzoeken.
Voor jou heeft het waarde, maar voor een evt. Koper niet.

Dit klopt,je mag gevoelswaarde niet vergelijken met wat anderen er in zien.Iemand die een huis koopt, kijkt en calculeert in,wat hij er aan wil veranderen.Beiden worden opgeteld en als het positief uitvalt voor de koper wordt er gekocht.Anders niet.
Hoe moeilijk het ook is,je kan niet zomaar je eigen ideeën verkopen,tenzij aan een zielsverwant,maar daarvoor heb je een grote dosis geluk nodig.
Spijtig om iets wat je met liefde opgebouwd hebt zo behandeld te zien worden;maar als je die zielsverwant(groot woord)niet vindt,zal een andere kijk zich opdringen.

[Gardensafari]

Ik kan het jullie nog sterker vertellen.
Na de scheiding hebben mijn ex en ik het huis in een klein dorpje bij Zutphen verkocht. Zo'n 7 jaar geleden, dacht ik.
Vraagprijs leuk over de vier ton.
Het was een grote bungalow met een mooie, grote keuken en een mooie, fonkelnieuwe badkamer met douchezuil. Héél erg modern toen.
Er kwam verdacht vaak een man uit het dorp kijken, die dan wat door de tuin en het bijbehorende stukje bos (totaal 1750 vierkante meter) drentelde.
De tuin was wat verwaarloosd en één groot kozijn was slecht.
Dus op aanraden van de makelaar de tuinman de tuin in gejaagd en het kozijn vervangen.
Enfin, na 7 maanden wordt die drentelaar de koper.
En komt enthousiast bij ons met bouwtekening.
Wat blijkt: ons hele huis werd gesloopt en er werd een nieuw pand op gezet!
En dat is ook gebeurd. Hij was alleen geïnteresseerd in het plekje.
Alle, maar dan ook alle investeringen en aanpassingen waren volledig voor nop.

Een goed onderhouden huis brengt meestal de marktwaarde op, grote verbeteringen voegen daar weinig aan toe.
Een huis met achterstallig onderhoud haalt de marktwaarde van vergelijkbare woningen niet.
En soms, zoals in ons geval, maakt het allemaal geen flikker uit en gaat het om het stukje grond.
Dat zou in Thailand ook wel eens vaker kunnen gebeuren als ik de sterk stijgende grondprijzen zo zie.
Hoewel grond waarschijnlijk nooit zo schaars wordt als bouwgrond in Nederland.
Maar dat is dankzij de klerepolitici (links èn rechts) die dorpen compleet kapot maken en iedereen als pieren in een potje willen laten leven, bij voorkeur in de overbevolkte Randstad. Maar goed, daar gaat het niet om, even een persoonlijke uiting van misnoegen over de overregulering in Nederland, waardoor mooie gebieden ontvolken en er niet beter op worden.

[stevenl]

In Velp (bij Den Bosch) is een buffetrestaurant dat voor zo'n € 25 een buffet aanbiedt dat je nog voor geen 20% kunt proberen, want dan zit je vol.
Ben er nog niet geweest, maar dat is geen vreetschuur meer maar een vreethangaar: http://www.abcvelp.nl/food/

Dat is nog een heel eindje bij Den Bosch vandaan.

[RuudThai]

Ik vermoed dat in de door jullie aangehaalde voorbeelden toch wel iets van de aanschafwaarde van de nieuwe keuken en andere verbeteringen in de vraagprijs is verdisconteerd.
En dat de koper bij Gardensafari gewoon de prijs van het hele perceel inclusief het te slopen pand heeft betaald en niet heeft gezegd dat hij alleen het land wilde kopen en het huis niet.
En zo is het bij ons ook. Wij vragen meer dan een kale basiswoning want wij vinden dat het geld waard. Het zijn functionele verbeteringen t.o.v. de basisuitvoering en praktisch geen cosmetische.

En willen ze dat niet dan jammer, kopen ze maar een kale uitvoering. Er staat er nog eentje in ons straatje, net als dat voor 3 miljoen baht verkochte pand ook al sinds de oplevering 5 jaar geleden nimmer bewoond. Als enige extra 1 airco in de hoofdslaapkamer. Staat nu ook te koop sinds een paar maanden maar de eigenaresse wil er net als ons pand 3,5 miljoen baht voor hebben. Voor dat kale huis! En haar prijs is niet onderhandelbaar, 3,5 miljoen, take it or leave it.
Wel, wij hebben een vraagprijs, dus er kan gedeald worden, én er zit van alles extra bij!

[stevenl]

Probleem is Ruud dat de dingen die jij als functionele verbeteringen ziet een potentiele koper anders tegenaan kan kijken. Ik zie bijvoorbeeld een aircon niet als een functionele verbetering.

[RuudThai]

Ik wel, okay, dan val jij dus af als potentiële koper.....

[stevenl]

Ik wel, okay, dan val jij dus af als potentiële koper.....

Het gaat mij om het principe Ruud en het a/c voorbeeld, niet om mij.

[RuudThai]

Ik wel, okay, dan val jij dus af als potentiële koper.....

Het gaat mij om het principe Ruud en het a/c voorbeeld, niet om mij.

Snap ik wel, vandaar die knipoog, maar als ik zie dat in onze wijk praktisch alle huizen 1 of meer airco's hebben dan denk ik dat de overgrote meerderheid van de potentiële kopers het als een aanwinst ziet dat die bij ons huis al zijn geïnstalleerd.