Kosten realiseren lease agreement redelijk?

[Borowolf]

Na lang overwogen te hebben wat te doen heb ik toch besloten in Thailand een huis te gaan bouwen.
Bij mijn beslissing heb ik dankbaar gebruik gemaakt van alle informatie erover op dit forum (en het uitstekende advies om te huren weloverwogen niet opgevolgd).

Grond heb ik inmiddels "gekocht". Nu wil ik voordat ik ga bouwen een lease regeling laten vastleggen tussen de eigenaar van de grond (mijn vriendin) en mijzelf waarbij ik de grond van haar lease voor 30 jaar. Op het forum zie ik veel vraag naar wat zoiets nu kost maar ik kan geen afdoend antwoord vinden. Dus hierbij de vraag aan iemand hier of die een oordeel kan geven over de prijsopgaaf die ik heb gekregen.

Ik heb inmiddels een advocaat gevonden die ik vertrouw. Hij heeft me al een keer onbezoldigd geholpen. Heeft al een keer "dom plan" tegen me geroepen en dat mag ik wel. Zeker bij een Thai.
Ik heb hem nu om een prijsopgaaf gevraagd voor het realiseren van de leaseagreement. Hij komt met de volgende kostenberekening:
opstellen lease agreement: 18.500 baht
registreren agreement: 8500 baht
aanvraag residence certificaat: 2000 baht
VAT 7%: 2030 Baht
Onkosten (stationary etc): 1500 baht (moet wel erg duur papier zijn, maar goed)
government fee 1,1%

Volgens mij een keurige en volledige opgave waarbij hij ook de externe kosten meeneemt. Mis hooguit de 12,5% tax die mijn vriendin volgens mij jaarlijks voor de kiezen gaat krijgen. Maar ja, dat behoort ook niet tot de kosten van het regelen van de leaseagreement.

Het is misschien niet de goedkoopste advocaat maar ik heb ook niet het idee dat ik hier nu echt veel te veel betaal. Zien jullie dat ook zo?

Voor diegenen die niet deze hele thread willen doorlezen hierbij het resultaat dd 27 november:
Ik ben uiteindelijk naar een ander gegaan. Een bedrijf met een Nederlands sprekende eigenaar. Daar adviseerde men mij een usufruct te gebruiken omdat deze levenslang geldt. De usufruct is uitgebreid met een addendum waarmee mijn ega absoluut niet blij was omdat het mij het recht geeft van alles en nog wat te doen. Zoals verkoop + lease, overdracht eigendom (werd beweerd maar na het nog eens goed gelezen te hebben geloof ik dit niet. Ik denk dat het om lease/verkoop gaat van de opstal zonder dat mijn eventuele dan ex-ega daar iets aan kan doen maar het bedrijf blijft volhouden dat ik het kan overdragen) en bij mijn dood overdracht opstal aan mijn kinderen (dat laatste heb ik laten wijzigen omdat ik vind dat het naar mijn ega moet gaan als zij nog niet is opgestapt).

Kosten van deze constructie inclusief addendum bedragen 5000 baht. De usufruct heb ik zelf (met mijn vriendin) geregistreerd bij het landoffice. Kostte me 130 baht. Op advies ergens een vrijwillige bijdrage van 500 baht gedeponeerd. Dat was volgens mij niet nodig geweest maar goed, ik gunde het die mensen wel.

Op deze manier was ik dus bijna 6x zo weinig kwijt als bij de oorspronkelijke offerte. Iedereen nogmaals bedankt.

[greenthaiway]

Borowolf,

Heb geen ervaring in deze daar ik in een huurhuis woon.
Wel kan ik je links geven naar een advocaten kantoor met een goede naam.
Ze zitten in Korat, de oprichter is Canadees.


Succes met een en ander

[rcjoop]

Hoi,

Ik vind dit behoorlijk duur.
Zelf heb ik veel minder betaald bij Sunbelt Asia en die staan niet bekend als erg goedkoop.
Verschil meer dan 10.000 baht.

Voor het certificate of residence kan je naar Immigration bij het vliegveld gaan en krijg dat dan voor 500 baht ipv 2000.

Begrijp niet goed wat de jaarlijkse 12% betekent, meestal wordt de huur voor 30 jaar "vooruitbetaald" gewoonlijk wordt er in werkelijkheid geen belasting betaald.

groet, joop

[Borowolf]

Zelf heb ik veel minder betaald bij Sunbelt Asia en die staan niet bekend als erg goedkoop.

Hm, grappig. Deze quote heb ik van Sunbelt. Zou er een tikfout gemaakt zijn?

[rcjoop]

Zelf heb ik veel minder betaald bij Sunbelt Asia en die staan niet bekend als erg goedkoop.

Hm, grappig. Deze quote heb ik van Sunbelt. Zou er een tikfout gemaakt zijn?

Hmmmm !! nu breng je me aan het twijfelen, zou Alzheimer dan toch aan het toeslaan zijn.

Moet nu eens snuffelen in oude rekeningen als die nog ergens liggen, joop

p.s. Als ik in hun uitgebreide prijslijst kijk dan zie ik voor de lease 9500 baht staan.
=============================
Property Registering Lease or Land/House at Land Department 8,500
Property Professional Negotiations to lower the selling price, transfer fees, stamp duties 15,000
Agreement Asset Purchase Agreement 19,500
Agreement Lease Agreement 9,500
Agreement Partnership/Joint Venture Agreement 19,500
Agreement Land/House Purchase Agreement 18,500
Agreement Share Purchase Agreement 19,500
Agreement Employment Contract with Employee Confidentiality Agreement (English) 6,500
Agreement Employment Contract with Employee Confidentiality Agreement (Thai Translation) 4,000
=======================================
zal nog eens verder zoeken in mijn eigen administratie, joop
p.s.2:
++++++++++++++++++++++++++++++++
Praise the Lord, Alzheimer heeft nog niet toegeslagen en mijn wat rommelige administratie produceerde een rekening:
lease drafting 9500
lease registration 8500
VAT 1260
office kosten 1500

totaal 20760

groet, joop

[Khon Neua]

waarom maakt je geen gebruik van een usefruct of superficies. ?

Dan ben je ipv 30 jaar voor je leven lang onder de pannen plus als er geen betaling tegen over het vruchtgebruik staat betaal je ook geen jaarlijkse tax .


kosten voor de landoffice zijn nihil iets van 150 thb dacht ik.



[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=bjin_JT- ... r_embedded[/youtube]

[Ben]

waarom maakt je geen gebruik van een usefruct of superficies. ?

Dan ben je ipv 30 jaar voor je leven lang onder de pannen plus als er geen betaling tegen over het vruchtgebruik staat betaal je ook geen jaarlijkse tax .

Een Usefruct is niet meer van toepassing voor iedereen daar zijn strictere eisen en regels aan verbonden inmiddels al op vele landoffices doorgedrongen.

Bij misbruik is het zelfs strafbaar .

[Borowolf]

Hartelijk bedankt allemaal. Hier kan ik natuurlijk het een en ander mee.

Joop, uit de prijslijst die je hier opgeeft vermoed ik sterk dat in de prijs niet alleen de land lease zit maar ook de house_purchase agreement. Geen idee wat hij zich daarbij voorstelt want ik ga een huis bouwen. Dus volgens mij heb ik dat helemaal niet nodig. Of is hier weer iets te leren voor me?

[Ben]

Opstellen van Een lease agreement is een standaard document wat alleen ingevuld hoeft te worden .

werk +/- 15 min werk
Kosten om de lease te registreren zijn variabel op landoffices maar nooit hoger dan 500 THB

Bijkomende kosten zijn 1.1 % over de kostprijs van het land .

Daarmee is de lease over het land een feit .

De scheiding van land en huis is weer een andere zaak .

Dus zou ik nog maar eens aan degene navragen wat hij dus gaat regelen .

[open_your_eyes]

Ik heb voor het leasecontract 20k betaald.
Hierbij werd alles voor mij gedaan, dus ook het bezoek aan de landoffice door gemachtigden.

Voorts is door de leasegever een volmacht af gegeven aan de advocaat, nodig bij verkoop van het geleaste zonder hem/haar nog nodig te hebben.

Ik heb bij een andere advocaat een contract voor 10k gezien, stond nog niet de helft in van het contract van 20k

Inschrijving bij de Landoffice kostte me 10k, er gaat dan een bedrag onder tafel, je krijgt wel direct de chanut retour met de aantekening op de achterkant dat er een lease op rust met je naam erbij geschreven.

Ik heb me laten vertellen dat het anders maanden kan duren.

[prajak]

Ben, wat zijn dan de wijzigingen voor usufruct of recht van opstal ? Heeft dat te maken met de status van farang ? Het FEITELIJK bezitten van een persoonlijk recht van gebruik of bebouwing op grond ? Het ligt gevoelig in dit land, weet ik.....

Ik heb de indruk dat ieder kadaster zijn eigen regels maakt. Enkele farang hier moeten verklaren dat het geld van hun dame is; weer anderen moeten met de dame tekenen dat de dame het niet kan verkopen zonder toestemming van de farang. Soms moet worden aangetoond dat het geld uit het buitenland is gekomen.

Ik sta nog steeds achter de Land Act want anders wordt grond hier zo duur dat de Thais niet meer kunnen kopen. Maar ook zonder ons wordt grond duurder en duurder. De prijzen rijzen de pan uit. Grond in eigendom bij mensen uit grote steden denken dat hier alles Sukhumwit heet en ze jagen de prijzen op. Mensen hier in Gat Buitenpost zien een ngaan grond gaan van 30 k baht naar vele tonnen. Mensen met een ngaan familiegrond duwen er drie huizen op zodanig dat men moet overleggen wie vandaag de ramen openzet, zo dicht op mekaar.

Huisjesmelkers bouwen maar raak. Een rij hutten hier, heb er geen andere naam voor, van steen weliswaar, alleen de buitenste huizen hebben ramen aan de zijkant, een living met een roldeur, een piepkleine slaapkamer, een hok voor de behoeften met een gat in de grond, en een keuken in de open lucht: EEN MILJOEN ! Een buurman wil een stukje grond van 2 ngaan verkopen voor 1,6 miljoen. In het gat waar ik woon nota bene. Het bord TE KOOP staat er al heeeel lang.......

Nee, voor die 100 euro per maand blijf ik huren. En hou mijn centen voor als ze echt nodig zijn. En ga ik de pijp uit dan mag de dame zelf beslissen wat ze er mee doet. Ik regeer niet over mijn graf heen.

[Mart]

http://www.youtube.com/watch?v=vywUQTWaYfA

dus .... hare nederige hoogheid is nu reeds de baas van grond en huis en ik geen hoofdpijn

[ChangNoi1]

Je vriendin koopt de grond op het Thaise kadaster, over de aankoop moet belasting worden betaald.
Zij krijgt een Chanot op haar naam. Zij moet beloven dat het geld van haar is. Als zij getrouwd is met een buitenlander moet die buitenlander tekenen dat hij geen aanspraak zal maken op de grond (uitvoering van deze bepaling wordt overigens niet door alle Thaise rechters erkend).

Bij het Thaise kadaster kun je gratis en voor niks verkrijgen een lease-contract welke tegelijk met de aankoop van de grond wordt opgesteld. De lease-prijs wordt in 1 keer betaald en je vriendin erkend dat zij het geld heeft ontvangen. In werkelijkheid behoeft er geen geld betaald te worden. De lease-prijs voor 30 jaar moet overeenkomen met de waarde van het land. Let op, dit is dan dus een lease-contact voor het land. Het huis kun je wel zelf bezitten (of deze gescheiden constructie nuttig en/of goed is is een andere vraag). Het deponeren van het lease-contract kost wat geld.

Op het Chanot van je vriendin wordt vermeld dat er een lease-contract is. Zij kan het land verkopen, maar het lease-contact blijft geldig en er kan geen nieuw lease-contract op het land worden gezet. Zij kan het ook niet belenen bij de bank.

Je zou er nog voor kunnen kiezen om je vriendin officieel geld te lenen voor het kopen van het land. Mocht zij het verkopen ooit dan moet ze jouw in ieder geval geld terug-geven.

Als zij overlijd en jullie zijn niet getrouwd gaat het land naar haar familie, maar het lease contract blijft geldig. Als jullie zijn getrouwd gaat het land naar jouw of naar jullie kinderen. Als het naar jouw gaat dan heb jij 1 jaar de tijd om het te verkopen (aan een Thai).

Allemaal leuke grapjes om de wet-geving te omzeilen .... de Thaise wet zit echter met opzet zo inelkaar dat wet A zegt dat iets mag en wet B zegt dat iets niet mag. Als er bvb. aangetoond kan worden dat er gelogen is kan in theorie de aankoop ongedaan worden gemaakt. Zover ik weet is dat recentelijk alleen met de familie Shinawatra gebeurt.

Kortom als je land "koopt" hier zie het geld dan gelijk als afgeschreven dan behoef je je er later niet meer druk over te maken.

[Mart]

Welke constructie men ook bedenkt ...... als het fout gaat..... verliest de buitenlander altijd

[Khon Neua]

Ben, wat zijn dan de wijzigingen voor usufruct of recht van opstal ? Heeft dat te maken met de status van farang ? Het FEITELIJK bezitten van een persoonlijk recht van gebruik of bebouwing op grond ? Het ligt gevoelig in dit land, weet ik.....

Ben ik ook benieuwd naar nog nergens iets over gelezen.